Gayrimenkul Alım Satım Masrafı Hesaplama 2026
Konut, işyeri ve arsa alım satımında tapu harcı (%4), KDV (%10/%20), döner sermaye bedeli, emlakçı komisyonu ve ipotek giderlerini kalem kalem hesaplayın; alıcı ve satıcının net maliyet tablosunu anında görüntüleyin.
Alım-Satım Parametreleri
İlgili Hesaplama Araçları
Gayrimenkul Alım Satımında Tüm Yasal Masraflar ve Masraf Paylaşım Rehberi
Türkiye’de konut, dükkan, ofis veya arsa niteliğindeki bir gayrimenkulün mülkiyet devri sırasında yalnızca anlaşılan satış bedeli değil; kanunlarla belirlenen harçlar, döner sermaye ücretleri, Katma Değer Vergisi (KDV) ve taşınmaz ticareti mevzuatından kaynaklanan aracılık bedelleri devreye girer. 492 sayılı Harçlar Kanunu, 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu ve Ticaret Bakanlığı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümleri doğrultusunda bu masrafların kimin sorumluluğunda olduğu ve nasıl optimize edilebileceği aşağıda ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
1. Tapu Harcı: Yasal Oranlar ve Tarafların Yükümlülüğü (492 S.K.)
492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı 4 sayılı Tarife'nin I-20/a bendi uyarınca, gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı oranı toplamda binde 40 (yani %4) olarak belirlenmiştir. Kanun açıkça harcın%2'sinin alıcı, %2'sinin ise satıcı tarafından müstakilen ödenmesini emreder. Uygulamada özellikle sıfır konut projelerinde müteahhitler veya ikinci el piyasasında satıcılar harcın tamamını (%4) alıcıya yükleme eğiliminde olsa da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça her iki taraf kendi payından sorumludur.
2. 2026 Döner Sermaye Hizmet Bedeli ve İl Katsayıları
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından her işlem başına tahsil edilen döner sermaye hizmet bedeli, 6083 sayılı Kanun uyarınca her yıl yeniden değerleme oranında güncellenir. 2026 yılı gösterge bazı maktu tutar üzerinden illerin gelişmişlik ve nüfus yoğunluğuna göre katsayılarla çarpılır. Örneğin İstanbul'da 3 katı, Ankara ve İzmir'de 2.5 katı, diğer büyükşehirlerde ise 2 katı döner sermaye ödenir. Bu bedel doğrudan işlemi başlatan alıcı tarafça Web-Tapu e-tahsilat seri numarası ile Ziraat Bankası, Halkbank veya Gelir İdaresi sistemi üzerinden yatırılır.
3. Emlak Alım-Satımında Masraf Kalemleri Karşılaştırma Matrisi
| Masraf Kalemi | Yasal Oran / Dayanak | Ödemekle Yükümlü Taraf | 4.000.000 TL Taşınmazdaki Tutar |
|---|---|---|---|
| Alıcı Tapu Harcı | %2 (492 S.K. 4 Sayılı Tarife) | Alıcı | 80.000 TL |
| Satıcı Tapu Harcı | %2 (492 S.K. 4 Sayılı Tarife) | Satıcı | 80.000 TL |
| TKGM Döner Sermaye | 1.150 TL x İl Katsayısı | Alıcı (Teamülen) | 2.300 – 3.450 TL |
| Emlakçı Komisyonu | Azami %2 + %20 KDV (Yönetmelik Md. 20) | Ayrı Ayrı Alıcı ve Satıcı | 96.000 TL (Her bir taraf) |
| Banka Ekspertiz & İpotek | Kredi Kullanımında Maktu Tarife | Alıcı (Kredi Kullanan) | 15.000 – 22.000 TL |
4. Web-Tapu Üzerinden Başvuru ve Harç Ödeme Adımları
Gayrimenkul devir süreci günümüzde fiziksel sıra beklemeden tamamen e-Devlet kapısına entegreWeb-Tapu sistemi üzerinden yürütülmektedir:
- Başvuru Girişi:Taşınmaz sahibi satıcı, e-Devlet şifresiyle Web-Tapu portalına giriş yaparak "Başvuru Yap > Satış" menüsünü seçer ve alıcının T.C. kimlik numarasını, tapu kaydını ve satış bedelini beyan eder.
- Belediye Rayiç Yazısı Kontrolü: İlgili ilçe belediyesinden alınan güncel emlak vergisi rayiç değeri sisteme yüklenir; sistem beyan edilen satış bedelinin rayicin altında kalmasına otomatik olarak izin vermez.
- SMS Bilgilendirmesi ve Harç Tahakkuku: Tapu müdürlüğü incelemesi tamamlandığında her iki tarafa 12 haneli e-Tahsilat Seri Numarası SMS olarak iletilir.
- Harçların Yatırılması: Alıcı ve satıcı kendilerine tahakkuk eden tapu harcı ve döner sermaye bedelini GİB Dijital Vergi Dairesi veya anlaşmalı banka mobil uygulamalarından anında yatırır.
- İmza Randevusu: Harç ödendi bilgisi sisteme düştükten sonra belirlenen randevu saatinde taraflar tapu müdürlüğünde resmi satış senedini imzalayarak tapu devrini tamamlar.
Sıkça Sorulan Sorular (Gayrimenkul Masraf Kılavuzu)
Tapu harcı paylaşımı, döner sermaye ve KDV muafiyetine ilişkin yasal haklar
Müteahhit tapu harcının tamamını alıcıya ödetebilir mi?
492 sayılı Harçlar Kanunu 4 sayılı Tarife gereğince tapu harcının %2'si alıcıya, %2'si satıcıya aittir. Satış vaadi sözleşmesinde harcın alıcıya yükleneceğine dair özel bir madde yoksa, satıcı kendi payı olan %2'yi ödemek zorundadır. Haksız olarak alıcıya ödetilen satıcı harcı, Tüketici Mahkemesi ve Hakem Heyeti yoluyla faiziyle geri tahsil edilebilir.
Tapuda satış bedelini düşük (rayiçten) göstermenin cezası nedir?
Vergi Usul Kanunu Md. 344 uyarınca eksik beyan edilen tutar üzerinden aradaki %4 tapu harcı farkı, %50 veya %100 vergi ziyaı cezası ve aylık gecikme faiziyle birlikte hem alıcıdan hem satıcıdan müştereken istenir. VUK 371 Pişmanlık hükmüyle kendiliğinden ek beyan verilirse ceza kalkar, yalnızca harç farkı ve pişmanlık zammı ödenir.
İkinci el ev alırken KDV ödenir mi?
Hayır. Gerçek kişiler (şahıslar) arasında gerçekleşen ikinci el konut alım satımları Katma Değer Vergisi'nden (KDV) muaftır. KDV yalnızca inşaat firmasından / müteahhitten sıfır konut alırken veya bir şirketin aktifine kayıtlı taşınmazların devrinde doğar.
2026 yılı emlakçı komisyonu tavanı nedir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik Madde 20 uyarınca emlakçı hizmet bedeli satış bedelinin KDV hariç azami %2'si alıcıdan, %2'si satıcıdan olmak üzere toplam %4'ü geçemez. Bu komisyon bedeline %20 KDV eklenir. Emlakçının taraflardan biriyle yazılı sözleşme yapmadan %3 veya %4 komisyon talep etmesi hukuken geçersizdir.
Konut kredisinde tapuda ipotek harcı alınır mı?
492 sayılı Harçlar Kanunu Madde 123 uyarınca, bireysel tüketicilerin konut finansmanı (mortgage) amacıyla kullandıkları banka kredilerinde tapuda tesis edilen ipotek işleminden harç ve damga vergisi alınmaz. Ancak ticari kredilerde binde 4,55 ipotek harcı tahsil edilir.
Bu sayfada yer alan gayrimenkul alım satım masrafları, tapu harcı oranları (%4), TKGM döner sermaye katsayıları ve emlakçı komisyonu simülasyonları; 492 sayılı Harçlar Kanunu, 3065 sayılı KDV Kanunu ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümleri doğrultusunda genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır.
Kesin tapu harcı ve döner sermaye tahakkukları için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (Web-Tapu) e-tahsilat seri numarası ve resmi makbuzları esastır. Bu hesaplama bağlayıcı hukuki veya mali müşavirlik tavsiyesi teşkil etmez.